Viele Haushalte erhalten in diesen Wochen ihre Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr. Diese sollte genau überprüft werden, denn rund 50 % aller Abrechnungen sind fehlerhaft. Ein häufiges Problem bei Nebenkostenabrechnungen sind falsche Vorauszahlungen. Wird hier ein falscher Betrag angegeben, stimmt das gesamte Abrechnungsergebnis nicht. remind.me klärt auf und sagt, was Mieter tun müssen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist.
Vermieter müssen dem Mieter die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich zustellen. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023 müssen Mieter daher bis 31. Dezember 2024 erhalten.
Stellt der Mieter Fehler fest, sollte er umgehend Widerspruch einlegen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Checkliste für eine korrekte Nebenkostenabrechnung
Die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen ist für Mieter unerlässlich, um unberechtigte Nachzahlungen zu vermeiden. Diese Angaben müssen korrekt sein:
- Ist der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten richtig angegeben?
- Stimmt die Auflistung der Gesamtkosten?
- Ist die Höhe der Vorauszahlungen richtig angegeben?
- Wird der Verteilerschlüssel (auch Umlageschlüssel genannt) erläutert?
- Gibt es eine exakte Aufschlüsselung der umlagefähigen Nebenkosten?
- Ist die Wohnfläche korrekt angegeben?
Gründe für eine fehlerhafte Abrechnung
„Neben falschen Vorauszahlungen fehlt oft ein transparenter Verteilerschlüssel. Ohne diesen ist nicht nachvollziehbar, wie die Kosten auf die einzelnen Mieter umgelegt wurden”, so Daniel Engelbarts, Mitgründer von remind.me und Verbraucherexperte.
Im letzten Jahr hat es vermehrt Anfragen gegeben, ob Vermieter berechtigt sind, Heizkosten oder sonstige Nebenkosten für leerstehende Wohnungen auf die Mieter umzulegen. Dies ist natürlich nicht der Fall!
Neben falschen Vorauszahlungen und fehlenden Verteilerschlüsseln müssen auch die Gesamtkosten und deren Bezug zur Wohnfläche klar angegeben werden. Welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung.
Aus diesen Gründen können Sie Widerspruch einlegen
Nicht alle Kosten, die einem Vermieter durch das Haus entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören u. a. die Verwaltungskosten (beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung), Instandhaltungskosten, die Anlage eines Gartens und Anschaffung von Gartengeräten, Fassadenreinigung, die einmalige Dachrinnenreinigung uvw.
Werden pauschal „Sonstige Kosten“ in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und abgerechnet, können Mieter widersprechen. Sie haben das Recht, zu wissen, welche Kosten sich dahinter verbergen. Denn nur so ist die Nebenkostenabrechnung korrekt, transparent und nachprüfbar.
Was ist, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt wird?
Dazu nochmals Daniel Engelbarts: „Wird eine Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt, kann das für den Mieter erhebliche Vorteile haben. Mitunter will der Gesetzgeber Mieter vor unberechtigten Nachforderungen schützen und ihnen Rechtssicherheit geben.”
Gemäß § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verliert der Vermieter in der Regel seinen Anspruch auf Nachzahlungen, wenn er die Abrechnung nicht innerhalb einer bestimmten Frist zugestellt hat. Diese Frist beträgt in der Regel zwölf Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums.
Ganz wichtig: Diese Frist gilt nicht, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung der Nebenkosten nicht selbst verschuldet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Mieter unbekannt verzogen sind oder aber das Versäumnis beim Strom- oder Wasserversorger liegt.
Was bedeutet das für den Mieter?
- Keine Nachzahlung: Wenn die Abrechnung zu spät kommt, muss der Mieter in der Regel keine Nachzahlung leisten.
- Guthaben: Besteht ein Guthaben, muss der Vermieter dieses dennoch auszahlen.
Die Rechtsfolge bei falscher Höhe der Nebenkostenvorauszahlung
Der BGH gibt Mietern (bei offensichtlichen Rechenfehlern oder Zahlendrehern) das Recht, die Abrechnung kurzerhand selbst zu berichtigen und dann nur den wirklich geschuldeten Betrag zu zahlen (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10).
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