In diesen Wochen erhalten Millionen Haushalte in Deutschland ihre Nebenkostenabrechnung. Der erste Blick gilt vermutlich der Seite der Abrechnung, in der eine Nachzahlung oder ein Guthaben vermerkt sind. Die Abrechnung vorausbezahlter Nebenkosten ist meist kompliziert und schwer nachzuvollziehen. Dennoch sollten sich Mieter die Frage stellen, ob die erhaltene Betriebskostenabrechnung korrekt ist. Laut Einschätzung von Mietervereinen und -verbänden beinhalten rund 50 % der Betriebskostenabrechnungen formelle oder inhaltliche Fehler.
Vermieter müssen dem Mieter seine Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich zustellen. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 müssen Mieter daher bis 31. Dezember 2022 erhalten.
Viele Abrechnungen, auf denen wiederum die Abschlagszahlungen für das kommende Jahr basieren, sind fehlerhaft
Gründe, weshalb eine Abrechnung fehlerhaft sein kann
Einen der häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung erkennt man auf den ersten Blick: Das ist die falsche Höhe der angesetzten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten.
Denn wird hier ein anderer Betrag angegeben, als der, den der Mieter tatsächlich gezahlt hat, ist das Gesamtergebnis der Nebenkostenabrechnung immer falsch. Das bedeutet, die Höhe der Nebenkostennachzahlung oder des Guthabens ist dann nicht richtig.
Zudem muss sowohl für die gesamte Abrechnung als auch für jede Position ein Verteilerschlüssel angegeben werden. Nur so ist nachvollziehbar, auf welche Art und Weise die Kosten überhaupt auf die Mieter verteilt wurden.
Auf der Abrechnung muss für die Gesamtkosten angegeben sein, auf welche Gesamtwohnfläche, Personenzahl oder wie viele Wohneinheiten sie sich beziehen. So wird ermittelt, wie viel von den Kosten jeweils auf die einzelnen Einheiten entfallen.
Welche Posten in einer Betriebskostenabrechnen umlagefähig sind, steht übrigens auch in der Betriebskostenverordnung – hier einsehbar.
Der Vermieter muss Mietern genügend Zeit geben, um Art und Höhe der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen
Leider ist es für den juristischen Laien oft schwierig, Fehler zu erkennen. Diese dann noch in formelle und inhaltliche Fehler aufzuschlüsseln, kann schnell zur unlösbaren Aufgabe werden. Deswegen haben Mieter bis zu vier Wochen Zeit, die Abrechnung genau zu überprüfen.
Der Vermieter ist verpflichtet, alle Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung anzugeben
Wenn der Mieter weiß, wie viel insgesamt für die Heizung in dem Wohngebäude ausgegeben wurde, so kann er den Betrag ermitteln, der für die gesamte Wohnfläche aller zur Abrechnung gehörenden Gebäude verursacht wurde.
Die Gesamtkosten einer Position ergeben deswegen natürlich nur Sinn, wenn auch der Gesamtverteiler angegeben ist. Fehlt diese Gesamtsumme, kann auch der Gesamtverteiler nicht angewendet werden.
Das muss eine korrekte Nebenkostenabrechnung enthalten
Die folgenden Angaben müssen Abrechnungen enthalten. Fehlt eine dieser Angaben oder ist beispielsweise der Verteilerschlüssel nicht erklärt, sollte der Mieter seinen Vermieter zur Nachbesserung auffordern:
- der genaue Abrechnungszeitraum
- die Bezeichnung der abzurechnenden Wohnung
- der Namen des ausstellenden Vermieters oder Verwalters
- der Verteilerschlüssel inklusive Erläuterung sowie die bisher geleisteten Vorauszahlungen
- die Berechnung seines Guthabens oder seiner Nachzahlung
Diese Kosten müssen Mieter nicht zahlen
Die Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung sowie für Reparaturen an einer Mietwohnung muss der Vermieter selbst bezahlen.
Wenn eine Abrechnung fehlerhaft ist
Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung in schriftlicher Form an den Vermieter zu übermitteln.
Am besten verschickt man ein Schreiben aus Gründen der Nachweisbarkeit per Einschreiben. Mieter sollten in diesem Schreiben erklären, welche Kosten und Positionen sie beanstanden.
Weist die Betriebskostenabrechnung Fehler auf, sollten Mieter aktiv werden. „Kontaktieren Sie Ihren Vermieter und bitten Sie um Korrektur und bleiben Sie dabei sachlich. Denn die meisten Fehler in den Abrechnungen entstehen nicht mit Vorsatz, sondern schlicht aus Unwissenheit oder Unaufmerksamkeit heraus”, so Daniel Engelbarts.
Die Rechtsfolge bei falscher Höhe der Nebenkostenvorauszahlung
Der BGH gibt Mietern (bei offensichtlichen Rechenfehlern oder Zahlendrehern) das Recht, die Abrechnung kurzerhand selbst zu berichtigen und dann nur den wirklich geschuldeten Betrag zu zahlen (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10).
